פסק-דין בתיק ת"א 5010-04-09

פתח דבר

1.      ראשיתו של הליך זה בתביעה אשר הגיש התובע מר משה אלברט (להלן:"אלברט") נגד הנתבעים 1-6, למתן פסק דין הצהרתי אשר יצהיר, כי אלברט הינו הבעלים של זכויות הבנייה הנוספות, באופן יחסי לחלקו בפרויקט שנבנה ברחוב חוחית 1 שבשכונת רמת חן בחיפה הידוע גם כגוש 11193 חלקה 143 (להלן:"המקרקעין").

2.      ביום 16.8.2010 הוגשה לבית המשפט בקשה לאישור הסכמי פשרה בין אלברט והנתבעים 1-6 וביום 19.8.2010 ניתנה החלטה אשר נתנה תוקף של פסק דין חלקי להסכמי הפשרה. במסגרת הסכמי הפשרה בין אלברט והנתבעים 1-6 נקבע כי ההסכמים כפופים להסכמתו של נתבע 7, עו"ד אביב שניאור (להלן: "שניאור"), שלא היה צד לתובענה באותה העת כאמור בסעיף 24 להסכם הפשרה עם הנתבעים 1-4 ובסעיף 22 להסכם הפשרה עם הנתבעים 5-6.

3.      בהתאם לאמור, במסגרת הבקשה מיום 16.8.10, הוגש לאישור בית המשפט אף הסכם מיום 29.4.2010 בין אלברט ושניאור (להלן:"הסכם הפשרה") וכן בקשה להוספת שניאור כצד להליך המשפטי.

4.      במסגרת סעיף 9 להסכם הפשרה סוכם כי הצדדים יפנו לבית המשפט בהמרצת פתיחה על מנת שיכריע במחלוקות שטרם באו על פתרונן במסגרת הסכם הפשרה. עוד הוסכם כי כל צד ינסח את טענותיו בדרך של תצהיר בתוך 75 יום מחתימת הסכם הפשרה וכי התצהירים יוגשו במקביל (סעיף 9.2.1 להסכם הפשרה). לאחר האמור יהיו רשאים הצדדים להשיב במקביל אחד לטענות השני בתוך 21 יום ממועד קבלת התצהיר או עד יום 20.7.2010 לפי המאוחר, ובהיקף של לא יותר מ-5 עמודים (סעיף 9.2.3 להסכם הפשרה). בית המשפט ייתן החלטתו על פי טיעוני הצדדים, ללא חקירות נגדיות, וכן על פי חוות השמאי המוסכם אשר תוגש לבית המשפט.

5.      בסעיף 10 להסכם הפשרה קבעו אלברט ושניאור כי חוות דעתו של השמאי המוסכם אשר מונה על ידם תכריע במחלוקות הבאות:

א.            אם אמנם פחת שווי החניות של שניאור, שבמקור נועדו להיות בקומת הקרקע ובסופו של יום מוקמו בקומת המרתף, ובאיזה סכום פחת השווי שאותו על אלברט לשלם לשניאור.

ב.            אם אמנם פחת שווי המחסנים של שניאור שבמקור נועדו להיות בקומת הקרקע ובסופו של יום מוקמו בקומת המרתף, ובאיזה סכום פחת השווי שאותו על אלברט לשלם לשניאור.

ג.              האם יש צדק בטענת שניאור לפיה קופח הוא על ידי אלברט בבניית המרפסות, בהשוואה למצב על פי התוכנית המקורית, וכי המרפסות אשר נבנו בדירותיו קטנות יותר מאלו אשר נבנו בדירות האחרות בבניין. אם כן, יקבע השמאי את שיעור הנזק שנגרם לשניאור.

ד.            מהו שוויה as is של חניה אשר הוקמה על הקרקע בחזית הבניין ומהו שווי חלקו של שניאור בחניה (לפי שיעור של 25% כפי חלקו בשטח החלקה) אותו ישלם אלברט לשניאור.

ה.            מה שווי התוספות למפרט הטכני אשר לטענת אלברט בוצעו בדירותיו של שניאור.

ו.               מה שווי חלקו של שניאור במרפסות הגן לפי סעיף 6.2 להסכם הפשרה, אותו מתחייב אלברט לשלם לשניאור.

6.      דו"ח השמאית המוסכמת, לילך בן פורת (להלן:"השמאית בן פורת"), צורף לתצהירי הטענות של שני הצדדים.

7.      בסופו של יום לא הוגשה המרצת פתיחה ותצהירי הצדדים, כמו גם תגובותיהם, הוגשו במסגרת ההליך דנן, כאשר הצדדים השלימו הגשת טיעוניהם ביום 15.11.11.

תמצית העובדות

8.      אלברט הינו המארגן של קבוצת רכישה אשר התארגנה לצורך הוצאה לפועל של פרויקט בניה במקרקעין נשוא הליך זה.

9.      שניאור הינו חבר בקבוצת הרכישה וכן הבעלים המקורי של מחצית מהמקרקעין. הנתבעים 1-6 הינם נתבעים פורמאליים בהליך זה באשר בעניינם כבר ניתן כאמור פסק דין ביום 19.8.2010.

10.  ביום 29.7.2003 נחתם הסכם בין אלברט ושניאור לביצוע עסקת קומבינציה על המקרקעין (להלן:"הסכם הקומבינציה"), לפיו התחייב שניאור לרכוש בנאמנות עבור אלברט את המחצית השניה של המקרקעין (שכן מחציתם היתה כאמור בבעלות שניאור) ולאחר מכן למכור לאלברט מחצית מחלקו במקרקעין, קרי, 25% מהמקרקעין בכללותם. כל זאת על מנת להקים על המקרקעין מבנה בן שני אגפים בו יוקצו לשניאור שתי דירות, דירת הפנטהאוז והדירה שמתחתיה באגף הדרומי של המבנה בשטח כולל של 25% מכלל השטח שיבנה על המקרקעין. להלן אעמוד על סעיפי ההסכם הרלוונטיים למחלוקת שבעניינינו.

11.  הסכם הקומבינציה :